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Baux d’habitation : les effets de la colocation

Le 18 mai 2022

La colocation résulte soit d’un contrat de bail unique signé par tous les locataires, soit d’un contrat de bail multiple (plusieurs contrats de location).

Dans ce dernier cas, chaque colocataire est alors seul signataire de son bail qui portera sur une ou plusieurs pièces précisément désignées dans le cor du contrat de bail.

La Cour de Cassation a précisé les effets de la solidarité entre les colocataires en cas de loyer impayé.

Dans les faits, un contrat de bail est conclu entre un bailleur et deux concubins avec une clause de solidarité. Ce premier colocataire donne congé au bailleur avant que l’autre ne fasse de même quelques mois plus tard. L’état des lieux de sortie constate l’existence de dégradations locatives. Le bailleur assigne les deux colocataires en paiement des dégradations locatives mais également d’un solde de loyers impayés.

La Cour d’Appel condamne la colocataire qui était partie la première à payer une certaine somme d’argent au bailleur pour les dégradations locatives et l’arriéré de loyers.

Elle forme un pourvoi devant la Cour de Cassation.

Dans son arrêt du 8 avril 2021, la Cour de Cassation, au visa de l’article 8-1 VI de la Loi du 6 juillet 1989 censure la décision de la Cour d’Appel et indique que : « La solidarité d’un des colocataires est celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. A défaut, la solidarité des colocataires et de la caution s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé » (Cour de Cassation Troisième Chambre Civile, 8 avril 2021 n° de pourvoi : 19-23.343).

Il résulte de cette décision que si la colocation pose un principe de général de solidarité des dettes locatives (dégradations et loyers), deux hypothèses sont à distinguer selon l’arrivée ou non d’un nouveau colocataire.

Lorsque le colocataire sortant est remplacé concomitamment par un nouveau locataire qui signe le contrat de bail, la solidarité du sortant cesse à la date d’effet du congé valablement délivré.

En revanche, lorsque le colocataire ne se fait pas remplacer, la solidarité se prolonge pendant une période de 6 mois après la date d’effet du congé, sauf stipulation contractuelle venant réduire ce délai.

Dès lors, la solidarité d’un colocataire ne peut être retenue pour toute dette née postérieurement à ce délai de 6 mois.

S’agissant des dégradations locatives, la Cour de Cassation précise que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire puisque ces dégradations locatives ont été mises en exergue par l’état des lieux de sortie.

La solution aurait pu être différente si le bailleur avait démontré que les dégradations, ou, à tout le moins, une partie d’entre elles, étaient nées avant la fin de la solidarité.

La Loi du 22 février 2022 apporte une nouveauté en matière de colocation : le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut pas être supérieur au montant du loyer applicable au logement conformément à l’encadrement des loyers. Cette limite s’applique dans les « zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants » au titre de l’article 17 de la Loi du 6 juillet 1989.