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Bail commercial

Le 09 décembre 2016

La clause d’indexation du bail commercial prévoyant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est nulle

Le loyer du bail commercial a vocation à évoluer à la hausse ou à la baisse en considération de la valeur locative. Ce mécanisme de révision légale se nomme la révision triennale. Il est d’ordre public et implique la saisine du Tribunal de Grande Instance.

Toutefois, à compter de ce mécanisme de révision légale, les parties peuvent prévoir au contrat, c’est-à-dire au bail commercial une clause dite « d’échelle mobile » qui fait varier le loyer en fonction d’un indice et d’une périodicité choisie par les parties. Cette clause présente un caractère automatique c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire de saisir le Juge pour appliquer la clause.

Il est acquis depuis longtemps que les indexations fondées sur le SMIC ou sur l’évolution générale des prix sont interdites.

Récemment, la Cour de cassation s’est interrogée sur le point de savoir si une telle clause pouvait prévoir que le loyer ne pourrait être révisé qu’à la hausse.

Pour la première fois, la Cour de cassation s’est prononcée sur la validité de telles clauses étant précisé qu’avant cette décision, les juridictions du fond, c’est-à-dire les juridictions de première instance et de Cour d’Appel étaient divisées.

Dans un Arrêt du 14 janvier 2016, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation indique que de telles clauses d’indexation sont nulles :

« Mais attendu d’une part qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; qu’ayant relevé, par motif adopté, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la Cour d’Appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié cette décision.
Attendu d’autre part que, sans dénaturer la convention, la Cour d’Appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l’indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite. » (Cour de cassation 3ème Chambre Civile 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

La Cour de cassation retient que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse et qu’en conséquence la clause prévoyant que le loyer ne pouvait être augmenté qu’à la hausse était nécessairement nulle.