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Cession d’un bail commercial

Le 13 décembre 2016

Dans un Arrêt du 22 octobre 2015, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit une condition portant sur un élément essentiel à la formation du contrat de location est réputée non écrite. Tel est le cas de la clause soumettant la cession d’un bail commercial à la condition suspensive de l’obtention d’un nouveau bail par le cessionnaire ; ainsi, la cession d’un bail commercial ne peut pas être subordonnée à la conclusion d’un nouveau bail par le cessionnaire.

S’agit-il de la fin d’une pratique répandue ?

Les faits :

La cession d’un bail commercial avait été conclue sous la condition suspensive que le cessionnaire signe un nouveau bail avec le bailleur avant une date déterminée.

Il s’agit d’une pratique très répandue afin que le cessionnaire se réserve un bail neuf et consolide ainsi ses droits et que le bailleur, de son côté, aménage entre autres de nouvelles conditions et tout particulièrement un nouveau loyer réévalué.

Dans cette affaire, les pourparlers entre le cédant et le cessionnaire n’ayant pas abouti à l’expiration du délai imparti, le cessionnaire a invoqué la caducité de la cession du bail.

De son côté, le cédant a, au contraire, demandé l’exécution forcée de la cession invoquant que la condition suspensive était illicite, si bien que sa non réalisation était sans incidence sur la conclusion de la cession.

La Cour d’Appel de Nîmes, a rejeté la demande du cédant et a refusé de supprimer la clause (condition suspensive d’un nouveau bail) contestée estimant que le Juge n’avait pas le droit de modifier la loi des parties en appréciant le contrat. En d’autres termes, la Cour d’Appel de Nîmes a estimé que la cession du bail étant la loi des parties, il n’y avait pas lieu à modifier la clause (condition suspensive d’un nouveau bail).

La Cour de cassation a infirmé cette décision en décidant que la clause qui prévoit une condition portant sur un élément essentiel à la formation du contrat doit être réputée non écrite.

La Cour de cassation s’est fondée sur les dispositions du Code Civil (article 1168 du Code Civil définissant la condition suspensive ou résolutoire) et non au regard des dispositions régissant les baux commerciaux. Ainsi, la Cour de cassation a conféré à sa décision une portée générale.

Dans son Arrêt, la Cour de cassation considère que la condition suspensive d’un nouveau bail signé entre le bailleur et le cessionnaire locataire tel qu’envisagé par l’article 1168 du Code Civil, n’étant qu’une modalité du contrat, elle ne doit pas être confondue avec les éléments nécessaires à la formation du contrat définis par l’article 1108 du Code Civil (consentement et capacité des parties, objet et cause du contrat). Dès lors, cette clause ne peut pas être choisie parmi eux, sous peine pour cette clause stipulant la condition d’être jugée illicite.

La pratique selon laquelle les parties conviennent de la conclusion d’un nouveau bail, le locataire trouve un successeur et le présente au bailleur qu’il le pré-agrée ; le bail en cours est résilié à l’amiable et le nouveau bail conclu avec le successeur intègre les modifications souhaitées par le bailleur. Dans ce cas, il n’y a pas de cession du bail, laquelle cession emporte transfert au successeur du bail dans ses conditions d’origine.

Par cette décision, la Cour de cassation refuse de valider ce mécanisme.

Que peuvent alors prévoir les parties sans encourir le risque que la condition suspensive de la cession du droit au bail liée à la signature soit considérée comme illicite ?

- Le cessionnaire a la possibilité de demander au cédant qu’il se porte fort de la conclusion d’un nouveau bail : article 1120 du Code Civil. En ce sens, Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile du 16 avril 2015.

- La cession du bail peut aussi être conclue sous la condition suspensive que le bailleur accepte d’entrer en pourparlers avec le cessionnaire en vue de la conclusion d’un nouveau bail.


Dans tous les cas, cette décision du 22 octobre 2015 doit appeler désormais les parties à une plus grande vigilance dans la rédaction d’une clause valant condition suspensive dans le choix de l’événement qui conditionne le droit au bail cédé en faisant la distinction entre modalités du contrat et éléments essentiels à la formation de celui-ci.