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Droit de l’immobilier : le devoir d’information de l’agent immobilier

Le 28 janvier 2022

Le devoir d’information de l’agent immobilier en matière d’urbanisme et travaux de bâtiment

L’agent immobilier, en général mandaté par le vendeur, a une obligation d’information à l’égard de son mandant mais également à l’égard de l’acquéreur.

Les dispositions de l’article 1112-1 du Code Civil font peser sur l’agent immobilier un devoir général d’information : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Ainsi, l’agent immobilier, a la même obligation à l’égard du vendeur et de l’acquéreur : il doit fournir toutes les informations en sa possession. De plus et surtout, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il doit appréhender et solliciter de son mandant toutes les informations nécessaires pour que la vente soit exonérée de tout vice.

Ainsi, l’agent immobilier doit s’enquérir des besoins de l’acquéreur : quelle est la finalité de la vente ? S’agit-il d’un achat à des fins locatives ou à des fins d’habitation ? La location envisagée est-elle destinée à des particuliers ou à des professionnels (bâtiment industriel ou bureaux...) ?

Le projet poursuivi par l’acquéreur est-il réalisable en termes de location à des professionnels, par exemple ? Les travaux envisagés pourront-ils se réaliser au regard du PLU, par exemple ?

Ainsi, l’agent immobilier doit donner toutes les informations nécessaires en matière d’urbanisme et en matière de travaux de bâtiment afin de permettre à l’acquéreur d’envisager son projet immobilier : le projet est-il réalisable ?

Si l’acquéreur conclut la vente et se retrouve dans l’impossibilité de réaliser le projet envisagé, il pourra engager la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier.

Pour cela, encore faut il que l’acquéreur ait fait part à l’agent immobilier de son projet de manière claire : l’acquéreur devra justifier qu’il a fourni à l’agent immobilier toutes les informations nécessaires sur le projet envisagé, et ce, par tout moyen : échange de mails, par exemple... Du point de vue de l’agent immobilier, la constitution du dossier avant la commercialisation du bien est un acte essentiel. L’agent immobilier devra réunir tous les documents nécessaires en matière d’urbanisme et de réalisation de travaux, sans lesquels la commercialisation du bien risque d’être perturbée.