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Droit immobilier

Le 13 décembre 2016

Une décision importante du Conseil d’Etat, ajoutée à la jurisprudence de la Cour de cassation introduit la solution suivante : la rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire se résout en dommages et intérêts.

Les faits : une municipalité consent une promesse unilatérale de vente d’un terrain de son domaine privé à une société. L’acte authentique de vente donne au bénéficiaire un délai d’option de deux ans.

Mais huit mois après la signature de cet acte, le Conseil municipal vote la rétractation de la promesse.

L’objectif est de mettre une partie du terrain à la disposition du service départemental d’incendie et de secours.

Un an plus tard, le bénéficiaire de la promesse de vente lève l’option d’achat mais la municipalité refuse de réitérer la vente par acte authentique.

Le bénéficiaire introduit donc une action en justice afin d’obtenir l’annulation de la délibération de rétractation votée en Conseil municipal.

La Cour Administrative d’Appel fait droit à la demande du bénéficiaire de l’option d’achat et rejette l’argumentation de la commune.

La commune forme alors un pourvoi devant le Conseil d’Etat.

Le Conseil d’Etat censure la décision de la Cour Administrative d’Appel, jugeant que la délibération, se bornant à autoriser le maire à signer la promesse de vente, n’a créé, par elle-même, aucun droit au profit de la société bénéficiaire.

Cette dernière ne pouvait tenir de la décision du maire de signer la promesse unilatérale de vente d’autres droits que ceux résultant de l’application des dispositions du Code Civil régissant les rapports entre les parties à un contrat de droit privé.

Or, la société bénéficiaire n’ayant pas encore levé l’option lors de la rétractation, elle ne pouvait prétendre à la réalisation forcée de la vente mais seulement à des dommages et intérêts en saisissant le cas échéant le Juge du contrat.

Ainsi, la Cour Administrative d’Appel a inexactement qualifié la délibération du Conseil municipal dénonçant la promesse unilatérale de vente, et entachait sa décision d’erreur de droit.

Selon le Conseil d’Etat, la commune est donc bien fondée à demander l’annulation de l’Arrêt rendu par la Cour Administrative d’Appel.

Tout comme la Cour de cassation, le Conseil d’Etat considère qu’il résulte de la combinaison des articles 1101, 1134 et 1589 du Code Civil, relatifs au droit commun des contrats et de la vente, que la rétractation par le promettant d’une promesse unilatérale de vente, lorsqu’elle intervient avant que le bénéficiaire ait levé l’option dans le délai stipulé dans le contrat, se résout, conformément aux dispositions de l’article 1142 du Code Civil, en dommages et intérêts.

La seule exception serait que les parties prévoient contractuellement d’écarter l’application des dispositions de cet article.

Se conformant donc à la jurisprudence de la Cour de cassation, le Conseil d’Etat a jugé, pour la première fois, à travers cette affaire, qu’une promesse unilatérale de vente d’un bien du domaine privé d’une commune n’est pas créatrice de droits. Dès lors, conformément aux règles du Code Civil, la rétractation du promettant avant la levée d’option du bénéficiaire, empêche toute rencontre des consentements.

Elle ne permet pas la réalisation forcée de la vente mais se résout en dommages et intérêts, à moins que les parties aient contractuellement décidé d’écarter l’application de ce même principe.

Il convient de rappeler que selon la Cour de cassation et le Conseil d’Etat, il est donc bien possible pour les parties de prévoir conventionnellement de déroger aux dispositions de l’article 1142 du Code Civil, permettant que l’inexécution de l’engagement de vendre se résolve en nature par la constatation judiciaire de la vente.