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L’achat immobilier par pacte tontinier : une vraie-fausse bonne idée ?

Le 17 mai 2022

L’achat d’un bien immobilier par un pacte tontinier permet au survivant de récupérer automatiquement la quote-part du défunt. Le survivant sera alors réputé rétroactivement être seul propriétaire de la totalité du bien immobilier acquis.

Le bien immobilier en tontine est extrait des biens à se partager entre les héritiers du premier décédé. Le pacte tontinier représente un avantage indéniable pour le survivant.

Cependant, l’acquisition en tontine pour produire son plein effet doit constituer un contrat aléatoire à titre onéreux. A défaut d’un réel aléa dans l’ordre des décès (écart d’âge ou problème de santé de l’un des acheteurs par exemple) ou/et de financement de la totalité de l’acquisition immobilière par un seul des époux ou concubin, les tribunaux peuvent requalifier le pacte tontinier en donation déguisée sur demande des héritiers du défunt.

Dans un arrêt du 12 janvier 2022, la Cour de Cassation a précisé les conséquences de la requalification du pacte tontinier conclu entre deux époux : la requalification en donation déguisée entraîne le rapport de la valeur du bien immobilier dans la succession du défunt afin de déterminer la masse à partager entre tous les héritiers de ce dernier. La Cour de Cassation a précisé que ce rapport s’impose au conjoint survivant et que la valeur réintégrée devra s’imputer sur ses droits successoraux avec la possibilité de réclamer le complément éventuel de la donation déguisée si elle est inférieure au montant légal élargi à la quotité disponible spéciale entre époux en application de l’article 758-6 du Code Civil (Cour de Cassation Première Chambre Civile, 12 janvier 2022).