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La valeur d’une rétractation d’une promesse de vente par simple courriel

Le 04 mai 2022

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rendu le 2 février 2022 a consacré l’envoi d’un courriel au notaire mandataire comme étant suffisant pour acter une rétraction d’une promesse de vente. De plus, il est précisé que ce courriel présente des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

Une promesse de vente est un contrat par lequel s’engagent deux parties, le promettant et le bénéficiaire, dans une transaction. Le premier prend pour engagement la conclusion d’une vente à des conditions déterminées et acceptées par le second.

Dans cet arrêt, un propriétaire (le promettant) avait contracté avec des époux (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement. L’avant-contrat avait été notifié aux bénéficiaires par un courrier avec accusé de réception. Ces derniers se sont alors rétractés dans le délai légal qui leur était alloué (10 jours) en prévenant le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente par le biais d’un courriel. Apprenant cela, le promettant les a alors assignés en paiement de l’indemnité d’immobilisation, indemnité prévue en cas de non-réalisation de la vente.

La demande du promettant fut acceptée en appel, les Juges du fond estimant que l’envoi d’un courriel ne permettait pas d’identifier l’expéditeur et le destinataire ni d’attester d’une date de réception. Les bénéficiaires ont alors formé un pourvoi devant la Cour de cassation en faisant valoir que la promesse de vente indiquait expressément que le promettant avait conféré à son notaire la qualité de mandataire pour recevoir la notification de leur rétractation éventuelle. De plus, leur courriel de rétractation avait été adressé dans le délai légal au notaire. Ils soulignent également que la date de réception de leur courriel avait été attestée par le notaire, en sa qualité d’officier ministériel, et que la valeur probatoire de l’attestation du notaire pris en cette qualité ne pouvait être remise en cause.

Il était ainsi reproché aux Juges du fond de ne pas avoir recherché si les circonstances de l’envoi et la réception de ce courriel ne présentaient pas les mêmes garanties qu’un courrier RAR.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel. La jurisprudence considérait jusqu’alors que la recherche de garanties équivalentes devait s’effectuer par un mimétisme de moyen (une réponse par courrier RAR pour une demande par courrier RAR). Ici, la Cour de cassation considère que la recherche des garanties équivalentes doit s’effectuer selon une approche contextuelle en tenant compte des circonstances particulières et ne pouvait donc être analysée d’un point de vue général et abstrait.

Article rédigé par Benjamin Hû, Étudiant en DEUST 2 assistant Juridique à Valenciennes