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Location

Le 13 décembre 2016

Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent, répondant à des critères de surface et de confort minimum et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 a défini les caractéristiques du logement décent.

Les critères du logement décent sont les suivants :

-> Assurer la sécurité et la santé du locataire : un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.

De plus, il doit comporter :

o Des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage : garde-corps aux fenêtres, escalier, loggia, balcon… ;
o Des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur et en bon état d’usage et de fonctionnement ;
o Des dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés au besoin d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements ;
o Des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
o Des pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

-> Garantir la surface du logement : le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20 m3.

-> Garantir les équipements : le logement décent doit également comporter les installations suivantes :

o Système d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale ;
o Un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et muni de siphon ;
o Cuisine ou coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées et aménagée pour recevoir un appareil de cuisson ;
o Une installation sanitaire intérieure comprenant un wc séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle doté d’une baignoire ou douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée s’il n’y a qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement) ;
o Une installation permettant un chauffage normal et muni des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion ;
o Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En cas de litige concernant la décence d’un logement, le Tribunal d’Instance doit être saisi.

La Commission Départementale de Conciliation peut également être saisie à titre facultatif avant un recours devant le Tribunal.

Les sanctions : si le Juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence ci-dessus définies, il peut :

- Contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires ;
- Imposer une réduction de loyer ;
- Fixer des dommages et intérêts en réparation du ou des préjudices subis par le locataire et notamment en réparation de son préjudice de jouissance ;
- Le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

En cas de versement d’une allocation pour le logement (APL), la Caisse d’Allocations Familiales suspend le versement de cette allocation en cas de logement indécent.

Le bailleur peut également être condamné à rembourser l’Allocation Pour le Logement perçue si le Tribunal juge que le logement ne satisfait pas aux normes de décence ci-dessus décrites.


Maître Christelle MATHIEU
Avocat