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Newsletter 2019 : BAUX D'HABITATION : LOYERS IMPAYÉS, DÉTÉRIORATION DU LOGEMENT... QUAND LES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES SE DÉGRADENT

Le 30 mars 2019

BAUX D’HABITATION : LOYERS IMPAYES, DETERIORATION DU LOGEMENT… QUAND LES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES SE DEGRADENT…

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La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régie les rapports entre les bailleurs et les locataires pour les baux d’habitation écrits. Cette loi a connu de multiples modifications au fil des années.


Les autres contrats de location (contrat verbal ou contrat soumis à la loi de 1948) relèvent d’autres dispositions légales.


Quand les relations se dégradent, il ne faut pas attendre l’enlisement mais au contraire, il faut réagir.


Comment ? En privilégiant la voie amiable avant d’envisager le recours au Juge.


A noter que désormais, la personne (physique ou morale) qui souhaite saisir le Juge doit obligatoirement proposer avant toute action en justice une voie alternative de règlement amiable du litige, c'est-à-dire, un Mode Amiable de Règlement des Différends (MARD).

1. La médiation : pour qui, comment et pourquoi ?

La médiation est un des Modes Amiables de Règlement des Différends (MARD) à privilégier dans ce type de litige. La médiation consiste à recourir à un médiateur, tiers neutre et indépendant, désigné d’un commun accord par les parties elles-mêmes, ensemble ou à l’initiative d’une d’elles. En général, la médiation intervient avant la saisine du Juge mais elle peut être ordonnée par le Juge après accord des parties.


Le médiateur aide les parties à trouver une solution amiable à leurs différends, solution satisfaisante pour chacune d’elles. Le médiateur ne doit pas être confondu avec le conciliateur dont le rôle est beaucoup plus limité. La médiation fait partie des alternatives que doit désormais proposer la partie plaignante avant toute saisine du Juge (obligation légale).


Christelle MATHIEU est avocat – médiateur, membre de l’Association Médiation Hauts de France (www.mediateur-hdf.fr).

2. Que faire en cas de logement dégradé ?

En cas d’impossibilité de mettre en place une médiation ou un autre Mode Amiable de Règlement des Différends (MARD), le locataire ou le propriétaire peut saisir le Juge des Référés pour solliciter une expertise judiciaire. La provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert est alors à la charge du demandeur à l’expertise, sauf accord contraire.


A noter que le locataire estimant que le logement est dégradé, ne peut, de sa propre initiative, décider de ne plus honorer le loyer. Seule une décision de justice peut autoriser le locataire à ne plus verser le loyer entre les mains du propriétaire. Dans ce cas, les loyers sont consignés auprès d’un séquestre.

3. Que faire en cas de loyers impayés et/ou de défaut d’assurance du logement ?

A défaut de pouvoir mettre en place un Mode Amiable de Règlement des Différends (MARD), le bailleur peut engager une procédure en résiliation de bail et d’expulsion.


Cette procédure particulière relève de la compétence exclusive du Tribunal d'Instance et comporte plusieurs étapes obligatoires :


- Première étape : délivrance par Huissier de Justice d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dénoncé à la caution, le cas échéant et à Madame ou Monsieur le Sous-Préfet ;


- Deuxième étape : passé un délai de deux mois, si le commandement est resté infructueux (non-paiement des causes du commandement et/ou absence de justificatif de l’assurance du logement), le propriétaire-bailleur peut saisir le Tribunal d'Instance afin de demander l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ainsi que sa condamnation au paiement des loyers et au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

De son côté, le locataire peut demander des délais de paiement jusqu’à 3 ans s’il fait preuve de bonne foi et de revenus suffisants pour s’acquitter de l’arriéré de loyers en sus du loyer courant. Il peut aussi demander un délai pour quitter le logement même si le Tribunal prononce son expulsion.

A noter que le bailleur, titulaire d’un Jugement définitif ordonnant l’expulsion, ne peut nullement l’exécuter pendant la période hivernale dite « trêve hivernale » qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année. En revanche, pendant cette période, le bailleur peut engager toutes les procédures adéquates et obtenir un Jugement qu’il ne pourra faire exécuter qu’après le 31 mars.


Christelle MATHIEU, avocat – médiateur, vous assiste pour régler amiablement et, à défaut, en justice pour tout différend et tout litige relatif à l’exécution d’un contrat de location.

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Christelle MATHIEU
Avocate à la Cour inscrite au Barreau de Valenciennes
Praticienne en droit collaboratif
Médiatrice, membre de l'association Médiation Hauts de France.