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On fait le point sur la promesse unilatérale de vente

Le 19 mai 2022

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel une personne s'engage à vendre un bien selon des conditions spécifiques sans que l'autre partie au contrat soit engagée définitivement à l'achat. Dans un avant-contrat, le bénéficiaire se réserve la faculté d'acter définitivement la vente, on dit alors qu'il "lève l'option".

La promesse unilatérale de vente ne doit pas être confondue avec le compromis. Dans ce dernier, le consentement des parties n'est pas libre et est subordonné à un autre élément (autorisation administrative par exemple).

La promesse unilatérale de vente comporte obligatoirement trois éléments : la description du bien, le délai de la promesse et le prix de vente du bien.

La description du bien doit permettre d'identifier de manière précise et sans ambiguïté le bien visé par la promesse. On spécifie l'adresse, le cadastre, les biens meubles ou immeubles accompagnant le bien, la superficie ou la taille, la destination (l'objectif) du bien...

La promesse est consentie pour une durée déterminée. On trouve dans la pratique une majorité de promesses dont l'option peut être levée entre 3 et 6 mois. Si l'option n'est pas levée pendant le délai prévu par la promesse, cette dernière devient caduque et le promettant retrouve la libre disposition de son bien.

Le prix est fixé dans la promesse unilatérale de vente et doit être réglé au jour de la signature de l'acte définitif.

Cet avant-contrat est déséquilibré dans les avantages qu'il apporte aux parties. En effet, le bénéficiaire de la vente est très peu contraint puisqu'il n'est pas dans l'obligation d'acheter le bien à la fin du délai. Le promettant quant à lui voit son bien immobilisé durant toute la durée de la promesse. Cette immobilisation l'empêche donc de procéder à la moindre modification du bien, tout en ayant l'entretien du bien à sa charge.

Néanmoins, le promettant possède une garantie grâce à l'indemnité d'immobilisation. Cette indemnité constitue la contrepartie de l'engagement du promettant, elle permet à ce dernier d'ajouter un surcout à l'achat du bien (entre 5% et 10% du total) afin de compenser l'immobilisation du bien en cas de refus d'achat du bénéficiaire. Si le bénéficiaire achète et lève l'option de la promesse, le pourcentage avancé est retiré du prix initial.

Article rédigé par Benjamin Hû, Étudiant en DEUST 2 assistant Juridique à Valenciennes